Calculadora Oficial de Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Compara en segundos la liquidación por el Método Real frente al Método Objetivo BOE. Aplica las bonificaciones familiares y descubre el ahorro exacto para tu autoliquidación conforme al RDL 26/2021.
Calculadora de Plusvalía Municipal en España (Promedio Nacional)
Doble cálculo automático: Método Real vs Método Objetivo BOE con detección de exención por pérdidas.
📅 Periodo de Generación
💶 Importes de Transmisión (Escrituras)
🏛️ 2. Datos Catastrales (Recibo del IBI)
Necesarios para comparar con exactitud el Método Real y el Método Objetivo.
🛡️ ¡Exención Total por Pérdidas Patrimoniales! (Cuota 0,00 €)
El valor de transmisión es menor o igual al de adquisición. Conforme al RDL 26/2021 y la Sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021, esta operación está totalmente no sujeta. No tienes obligación de pagar plusvalía municipal al Ayuntamiento de España (Promedio Nacional).
Cuota a Liquidar: 1.428,00 €
Calculado con el tipo impositivo del 28% de España (Promedio Nacional).
⚠️ No presentes tu autoliquidación sin verificar si tu caso tiene derecho a reducción o rectificación.
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Al pulsar el botón inferior, se abrirá la vista de impresión optimizada para guardar el documento en formato PDF oficial con membrete, coeficientes BOE aplicados y comparativa detallada.
INFORME TÉCNICO DE LIQUIDACIÓN DE PLUSVALÍA MUNICIPAL (IIVTNU)
Cálculo conforme al Real Decreto-ley 26/2021 y el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL).
1. Parámetros de la Transmisión Inmobiliaria
| Tipo de Operación: | Compraventa | Periodo Generado: | 14 años |
| Valor Adquisición Escritura: | 160.000,00 € | Valor Transmisión Escritura: | 230.000,00 € |
| Ganancia Patrimonial Bruta: | 70.000,00 € | Situación Jurídica: | Sujeto a tributación |
2. Datos Catastrales y Ordenanza Fiscal
| Valor Catastral Total: | 85.000,00 € | Valor Catastral Suelo: | 51.000,00 € |
| Tipo Impositivo Municipal: | 28,00 % | Coeficiente BOE Aplicable: | 0.10 (10%) |
3. Dictamen Comparativo: Método Real vs Método Objetivo BOE
| Concepto | Método 1: Plusvalía Real | Método 2: Objetivo BOE |
|---|---|---|
| Base Imponible Determinada: | 42.000,00 € | 5.100,00 € |
| Cuota Íntegra Resultante: | 11.760,00 € | 1.428,00 € |
| Método Más Ventajoso por Ley: | MÉTODO OBJETIVO BOE | |
| CUOTA FINAL A LIQUIDAR: | 1.428,00 € | |
| AHORRO TRIBUTARIO CONSEGUIDO: | 10.332,00 € | |
Aviso de Validez: Este documento es una estimación técnica basada en los datos suministrados por el usuario y los coeficientes del RDL 26/2021. De conformidad con las sentencias del Tribunal Constitucional STC 59/2017, STC 126/2019 y STC 182/2021, el obligado tributario tiene derecho a optar por la base imponible que le resulte más favorable.
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REF: IIVTNU-RDL26-2026-CERT
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Directorio Oficial de Provincias por Comunidades Autónomas
Navega a través de las 17 Comunidades Autónomas y accede al Hub específico de cada una de las 52 provincias españolas.
Andalucía (8 prov.)
Aragón (3 prov.)
Asturias (1 prov.)
Canarias (2 prov.)
Cantabria (1 prov.)
Castilla La Mancha (5 prov.)
Castilla León (9 prov.)
- Plusvalía Valladolid 225 municipios →
- Plusvalía Burgos 371 municipios →
- Plusvalía Salamanca 362 municipios →
- Plusvalía León 211 municipios →
- Plusvalía Palencia 191 municipios →
- Plusvalía Zamora 248 municipios →
- Plusvalía Ávila 248 municipios →
- Plusvalía Segovia 209 municipios →
- Plusvalía Soria 183 municipios →
Catalunya (4 prov.)
Ceuta y Melilla (2 prov.)
Extremadura (2 prov.)
Galicia (4 prov.)
Islas Baleares (1 prov.)
La Rioja (1 prov.)
Madrid (1 prov.)
Murcia (1 prov.)
Navarra (1 prov.)
País Vasco (3 prov.)
Presión Fiscal y Bonificaciones por Comunidad Autónoma
Comparativa del tipo impositivo medio del IIVTNU y la protección familiar en herencias entre las 17 Comunidades Autónomas.
| Comunidad Autónoma | Municipios | Tipo Medio | Bonif. Herencia Media | Hub Provincial |
|---|---|---|---|---|
| Andalucía 8 provincias | 770 | 22.99% | 67% | Sevilla → |
| Aragón 3 provincias | 731 | 21.68% | 65% | Zaragoza → |
| Asturias 1 provincia | 78 | 23.28% | 71% | Asturias → |
| Canarias 2 provincias | 88 | 24.71% | 71% | Las Palmas → |
| Cantabria 1 provincia | 102 | 22.45% | 66% | Cantabria → |
| Castilla La Mancha 5 provincias | 919 | 21.74% | 65% | Albacete → |
| Castilla León 9 provincias | 2248 | 21.55% | 65% | Valladolid → |
| Catalunya 4 provincias | 946 | 22.30% | 67% | Barcelona → |
| Ceuta y Melilla 2 provincias | 2 | 20.00% | 95% | Ceuta → |
| Extremadura 2 provincias | 383 | 21.85% | 66% | Badajoz → |
| Galicia 4 provincias | 315 | 22.88% | 67% | Pontevedra → |
| Islas Baleares 1 provincia | 67 | 24.08% | 68% | Illes Balears → |
| La Rioja 1 provincia | 174 | 21.64% | 64% | La Rioja → |
| Madrid 1 provincia | 179 | 23.54% | 69% | Madrid → |
| Murcia 1 provincia | 45 | 25.11% | 74% | Murcia → |
| Navarra 1 provincia | 272 | 21.77% | 65% | Navarra → |
| País Vasco 3 provincias | 251 | 22.31% | 67% | Vizcaya → |
| Valencia 3 provincias | 542 | 22.72% | 67% | Valencia/València → |
Coeficientes Máximos del IIVTNU Aplicables en España (Territorio Común)
Regulados por el Real Decreto-ley 26/2021 y el art. 107.4 del TRLRHL para el cálculo por el Método Objetivo.
Para calcular la plusvalía por el Método Objetivo en España, se multiplica el valor catastral del suelo (del recibo del IBI) por el coeficiente estatal correspondiente a los años completos transcurridos entre la adquisición y la transmisión. A la base resultante se le aplica el tipo de gravamen municipal del 28,0% (Promedio Estatal) de España.
| Periodo de Tenencia | Coeficiente Máximo BOE | Porcentaje Aplicable | Efecto Fiscal en España |
|---|---|---|---|
| < 1 año | 0.14 | 14% | 3.92% sobre suelo |
| 1 año | 0.15 | 15% | 4.20% sobre suelo |
| 2 años | 0.15 | 15% | 4.20% sobre suelo |
| 3 años | 0.16 | 16% | 4.48% sobre suelo |
| 4 años | 0.17 | 17% | 4.76% sobre suelo |
| 5 años | 0.17 | 17% | 4.76% sobre suelo |
| 6 años | 0.16 | 16% | 4.48% sobre suelo |
| 7 años | 0.12 | 12% | 3.36% sobre suelo |
| 8 años | 0.10 | 10% | 2.80% sobre suelo |
| 9 años | 0.09 | 9% | 2.52% sobre suelo |
| 10 años | 0.08 | 8% | 2.24% sobre suelo |
| 11 años | 0.08 | 8% | 2.24% sobre suelo |
| 12 años | 0.08 | 8% | 2.24% sobre suelo |
| 13 años | 0.08 | 8% | 2.24% sobre suelo |
| 14 años | 0.10 | 10% | 2.80% sobre suelo |
| 15 años | 0.12 | 12% | 3.36% sobre suelo |
| 16 años | 0.16 | 16% | 4.48% sobre suelo |
| 17 años | 0.20 | 20% | 5.60% sobre suelo |
| 18 años | 0.26 | 26% | 7.28% sobre suelo |
| 19 años | 0.36 | 36% | 10.08% sobre suelo |
| 20 o más años | 0.45 | 45% | 12.60% sobre suelo |
Si la plusvalía real obtenida (diferencia de precios de escrituras) multiplicada por el porcentaje de suelo es inferior al resultado de esta tabla objetiva, el Ayuntamiento de España está obligado por ley a liquidar por la cifra menor. Nuestra calculadora compara ambos importes automáticamente.
Doctrina de Exención por Pérdidas
Las sentencias del Tribunal Constitucional 59/2017 y 182/2021 blindaron el principio de capacidad económica: si vendiste o heredaste un inmueble sin beneficio real, no existe hecho imponible y la cuota tributaria es estrictamente cero.
Doble Vía de Elección Legal
El Real Decreto-ley 26/2021 otorga al contribuyente la potestad de elegir la base imponible más beneficiosa entre el Método Real (ganancia neta multiplicada por el porcentaje de suelo) y el Método Objetivo (coeficientes máximos del BOE).
Bonificaciones Familiares
En herencias de la vivienda habitual, la mayoría de ordenanzas municipales contemplan reducciones de hasta el 95% para ascendientes, descendientes o cónyuges. Asegúrate de invocar expresamente esta bonificación en plazo.
Preguntas Frecuentes sobre la Plusvalía Municipal (IIVTNU)
Guía tributaria oficial sobre normativa aplicable, plazos de liquidación y exenciones por pérdidas patrimoniales en España.
¿Qué es el IIVTNU o plusvalía municipal?+
Es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, un tributo directo municipal que grava el incremento de valor del suelo durante los años transcurridos entre la adquisición y la transmisión de un inmueble.
¿Qué cambios introdujo el Real Decreto-ley 26/2021?+
El RDL 26/2021 adaptó el impuesto a la jurisprudencia constitucional, permitiendo tributar por la plusvalía real o por coeficientes objetivos máximos del BOE, y garantizando la no sujeción cuando no exista ganancia económica demostrable.
¿Quién está obligado al pago de la plusvalía?+
En transmisiones onerosas (como compraventas), el sujeto pasivo es el transmitente (vendedor). En transmisiones a título lucrativo (como herencias o donaciones), el obligado al pago es el adquirente (heredero o donatario).
¿Cuál es el plazo legal para liquidar el impuesto?+
Para compraventas y donaciones, el plazo es de 30 días hábiles desde la fecha de otorgamiento de la escritura pública. Para herencias (mortis causa), el plazo general es de 6 meses prorrogables a un año si se solicita formalmente dentro de los primeros 5 meses.
¿Qué ocurre si el transmitente reside en el extranjero?+
En transmisiones onerosas realizadas por no residentes en territorio español, el comprador actúa por imperativo legal como sustituto del contribuyente y debe practicar retención de la plusvalía para liquidarla ante el consistorio.
¿Cuándo prescribe la plusvalía municipal?+
La acción de la administración municipal para liquidar el tributo o exigir su cobro prescribe a los 4 años según el artículo 66 de la Ley General Tributaria, computados desde el término del plazo de declaración voluntaria.